Investir em FIIs pode gerar renda passiva e diversificar a carteira, mas é essencial saber o momento certo de vender para alinhar os investimentos aos objetivos pessoais e aproveitar novas oportunidades no mercado
Investir em fundos imobiliários (FIIs) pode ser uma alternativa atrativa para quem busca renda passiva e diversificação de carteira. Esses ativos permitem ao investidor obter rendimentos mensais provenientes de aluguéis de imóveis, além de oferecer a possibilidade de valorização das cotas.
No entanto, como qualquer investimento, os FIIs estão sujeitos às variações e mudanças no mercado. Por isso, identificar o momento adequado para vender esses ativos é crucial para manter a carteira alinhada aos objetivos do investidor e abrir espaço para novas oportunidades. Continue a leitura, portanto, para descobrir como reconhecer o melhor momento para lucrar com FIIs e entender o processo de negociações.
Este conteúdo é informativo e não se trata de uma recomendação de investimentos.
Queda consistente nos rendimentos distribuídos
Um dos principais motivos que levam investidores a reavaliar sua posição em um FII é a queda dos dividendos mensais. Se, ao longo de vários meses, o fundo começa a entregar rendimentos inferiores à sua média histórica ou apresenta queda sem justificativa, é importante investigar as causas. Essa queda pode estar relacionada a fatores como vacância persistente nos imóveis, renegociação de aluguéis com redução de receita contratual, ou aumento de custos operacionais. Quando essas situações se tornam recorrentes e o gestor não apresenta planos concretos de recuperação, talvez seja a hora do investidor repensar sua posição na estratégia de investimentos.
Mudanças na gestão ou na estratégia do fundo
Os gestores desempenham papel central na administração dos fundos, sendo responsáveis por decisões sobre compra e venda de ativos, renegociações, reformas e até mesmo mudanças no perfil de risco. Caso ocorra uma troca na equipe de gestão, ou se o fundo altera sua política de investimentos, afastando-se da tese original, pode ser o momento de reavaliar a permanência.
Por exemplo, um fundo que antes investia exclusivamente em imóveis logísticos e passa a comprar lajes corporativas pode apresentar mudanças significativas em termos de risco, liquidez e expectativa de retorno.
Situações ou necessidades pessoais
Mudanças no perfil de risco, necessidade de liquidez para cobrir emergências ou redirecionamento de recursos para outros objetivos são situações legítimas para considerar a venda. Além disso, um investidor mais experiente pode decidir realizar lucros de fundos que valorizaram bastante e buscar oportunidades melhores, seja em outros FIIs, seja em outros ativos de maior risco ou com maior potencial de valorização. Nesses casos, o movimento não é motivado por um problema no fundo em si, mas por uma estratégia de gestão de carteira mais ativa.
Indicadores do próprio mercado e do portfólio
Mudanças na taxa Selic podem impactar a atratividade dos FIIs frente à renda fixa. Em cenários de juros altos, é comum que os FIIs apresentem desvalorização, refletindo uma migração de parte dos investidores para ativos mais conservadores. Contudo, a precificação depende também de outros fatores, como inflação esperada, qualidade da gestão e vacância.
Também é indicado acompanhar a qualidade dos imóveis do portfólio, pois, se houver indícios de deterioração, perda de inquilinos importantes ou localização desfavorável, o fundo pode ter mais dificuldade em manter seus rendimentos e atratividade a longo prazo.
Estratégias para sair no momento certo
Vender cotas de um FII pode ser mais vantajoso quando o mercado está aquecido e os fundos estão valorizados, permitindo obter lucro e, eventualmente, recomprar as cotas quando os preços estiverem descontados, aproveitando o momento de correção de mercado. No entanto, essa prática exige acompanhamento frequente e alguma experiência para identificar ciclos de mercado. Para a maioria dos investidores, o foco deve estar no alinhamento ao perfil de risco e estratégias de longo prazo. Outra estratégia envolve o rebalanceamento periódico da carteira, identificando distorções na alocação relativa dos ativos ao longo do tempo e vendendo para redistribuir os recursos conforme o perfil de risco e os objetivos do investidor. Esse processo contribui para manter a carteira alinhada à estratégia original e pode ajudar a proteger ganhos acumulados, além de abrir espaço para novas oportunidades de investimento.
Como funciona o processo de venda de FIIs?
Vender cotas de fundos imobiliários é um processo relativamente simples e ocorre por meio da bolsa de valores, da mesma forma que a compra. O investidor acessa a plataforma da corretora, seleciona o fundo que deseja vender, define a quantidade de cotas e envia a ordem, que será executada ao preço de mercado, conforme a liquidez do ativo naquele momento. Após a negociação, o valor obtido costuma ser creditado na conta da corretora em D+2, ou seja, dois dias úteis após a venda.
Nesse momento, é importante observar que os rendimentos mensais pagos por FIIs são isentos de IR para pessoas físicas, desde que o fundo cumpra os requisitos legais. Já o lucro obtido na ganho de capital da venda de cotas é tributado à alíquota de 20%. Embora o processo seja acessível ao investidor pessoa física, especialmente por quem já está familiarizado com o mercado, contar com o apoio de um especialista ou assessor de investimentos pode ser útil.